高杠杆炒股深夜发布新政，深圳楼市将迎哪些变化？解读来了！

继北京和上海之后高杠杆炒股，9月5日夜间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（下文简称“通知”），深圳市楼市新政重磅落下，涉及居民购房政策、企事业单位购房政策以及个人住房信贷政策等多方面。

深圳楼市新政：限购范围大幅缩小，单身人士买房等同家庭

根据通知，深圳8个区的住房限购将大幅放松。一是符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

二是无法提供自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房限购2套。

三是在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。四是成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

深圳分区购房政策表

此外，这次同步优化了企事业单位购房政策，其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

住房贷款利率也不再区分首套住房和二套住房，都交由金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素自行确定。

李宇嘉：政策力度超京沪，叠加“金九银十”将带动外围去化加速

广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉指出，深圳此次限购松绑力度显著超过北京、上海，通过大幅收缩限购范围、放宽企业购房限制等组合拳，旨在扭转楼市调整态势，释放市场活力。

据其分析，深圳此次政策调整呈现三大特点。在购房资格方面，非户籍人口即便无1年个税和社保缴纳证明，也可在近郊购买两套住房；远郊区已完全退出限购，传统特区内的罗湖区也被纳入近郊范畴，限购区域仅保留福田区、南山区和宝安区新安街道，范围较此前大幅缩减。

企业购房限制同步取消，政策明确在限购区域内，设立满1年、累计纳税100万元且员工人数10人以上的企业可不限套数购房，非限购区域则完全放开。李宇嘉表示，此举意在鼓励企业扎根深圳，同时为住房市场注入增量动力。金融支持方面，深圳借鉴上海经验，不再区分首套与二套住房的利率定价机制。

那么，为何深圳会推出如此超预期的政策？李宇嘉认为，这源于当前楼市面临的多重压力。

数据显示，深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌，至今已达4年之久，今年7月单月跌幅达0.9%，跻身全国跌幅前十。部分区域房价较高峰期近乎腰斩，这也使得低总价二手房交易活跃度上升。

不仅如此，土地市场表现同样承压。2025年上半年，深圳住宅用地出让金未进入全国前20名，而北京、上海、杭州、成都等城市均位居前列。这对于深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市吸引人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。

此外，他还提到深圳楼市较京沪具有更强波动性，房地产对居民资产配置、金融市场及城市经济的影响更为显著。在投资情绪极其低迷的情况下，外围区域退出限购也就在情理之中。

谈及政策效果，李宇嘉判断，经过四年多调整，部分购房者已形成价格触底预期，叠加购房门槛降低，有望释放一批刚性需求。深圳的城市包容性优势可能吸引珠三角及内地购房者入场，特别是外围区域的新房去化将显著受益于 “金九银十” 传统销售旺季。“不过需要注意的是，这一过程可能对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点值得关注。”

朱文策：新一轮刺激政策登场，短期托市难改长期趋势

深圳资深地产评论人、自媒体公众号“朱罗纪”创始人朱文策认为，此次深圳接力北京、上海出台楼市新政，标志着国内新一轮房地产刺激政策的来临，政策核心意图在于推动市场“止跌回稳”。他表示，深圳政策出台略晚于预期约一个月，但在7月市场数据表现不佳、8月数据预计更差的背景下，政策松绑具有必然性。

本次深圳楼市新政力度较以往有所加强，主要体现在限购解除开始向都市核心区扩散，罗湖、西乡等区域限购政策放开，边缘区域则实现全面放开。同时，政策对购房人群进行大面积“扩容”，呈现出“一视同仁”的放宽特征。

从受益情况看，西乡、罗湖等区域成为政策调整的主要受益区域。人群方面，深户0-1孩家庭、缴纳1年社保人群在非限购区可自由购房，预计将释放较多需求。值得关注的是，长期受压抑的单身群体被朱文策视为本次政策的最大受益群体，政策调整有望释放这部分积压需求。同时，他建议开发商应抓住机遇，重点营销低价中小户型单位以迎合市场需求。

尽管政策力度有所加大，朱文策仍强调本次新政整体仍属于“优化”范畴。他指出，当前政策逻辑未发生根本改变，仍延续“优化、优化、再优化”的路径。

何倩茹：政策优化符合预期，看好深户个人限购放宽影响

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，此次深圳住房政策优化方向符合预期，与北京、上海的调整方向一致；不过，罗湖及宝安西乡街道被划出非核心区这一点超出其预期。她判断，限购全面放开只是时间问题，当前正处于逐步放开的阶段。

对于政策效果，何倩茹预期，政策放宽后，新房和二手房市场成交将出现较大涨幅，对比去年政策刺激时的情况，成交涨幅可能达到一倍甚至更高。其中，她尤其看好放宽深户个人限购套数的政策，认为这一政策对市场的影响会较为明显。

撰文：蔡攀攀